Что входит в предварительную оценку рыночной стоимости залога?

Определение рыночной стоимости обеспечения



Расчет максимальной суммы кредита относительно рыночной стоимости обеспечения



Подбор наиболее лояльной оценочной компании для получения необходимой рыночной стоимости



Какие подходы используются для предварительной оценки?

1.1. Для определения стоимости квартиры, танхауса или апартаментов используется сравнительный подход.

Сравнительный подход – подбор в открытых источниках аналогичных объявлений по продаже недвижимости. Для этого требуется определить тип объекта, общую площадь, этаж расположения, этажность и тип здания (кирпич, монолит, панель и т.д.), где расположен объект оценки, и ликвидность (спрос на рынке – элит, бизнес и т.д.). При наличии этих данных проводится подбор наиболее подходящих 5-ти аналогов и рассчитывается средняя стоимость 1 кв.м..

1.2. Для определения стоимости торгового помещения, офиса или офисно-производственного помещения используется доходный подход.

Доходный подход – определение рыночной стоимости объекта оценки путем расчета срока окупаемости вложенных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Срок окупаемости зависит от нескольких факторов:

- тип объекта недвижимости;
- используемое назначение;
- ликвидность;
- наличие действующего долгосрочного договора аренды с якорным арендатором.

После определении срока окупаемости рассчитывается среднемесячный чистый арендный поток – чистый арендный доход за вычетом всех расходов по налогам и его содержанию. А в последующем вычисленный чистый арендный поток умножается на количество месяцев срока окупаемости приобретаемого или закладываемого объекта недвижимости.

Как рассчитать максимально возможную сумму кредита относительно стоимости обеспечения?

Для расчета максимально возможной суммы кредита в Банках установлен дисконт. Дисконт – дисконтирование рыночной стоимости обеспечения путем определения соотношений кредита к рыночной стоимости залога. При определении размера дисконта рассчитывается максимально возможная к получению сумма кредита.

От чего в основном зависит размер дисконта?

- типа обеспечения;
- цели кредита: под залог или на покупку;
- условий кредитования в части годовой %-ной ставки;
- кредитного риска в зависимости от степени лояльности внутренних программ кредитования;
- пакета документов;
- процента резервирования.

Для каких целей необходимо отчет об оценке?

Отчет об оценке от независимой оценочной компании играет огромную роль НЕ ТОЛЬКО при расчете максимальной суммы кредита, А ТАК ЖЕ при возникновении судебных споров в рамках реализации обеспечения по проблемному кредиту.

При судебных спорах в процессе взыскания обеспечения в счет погашения задолженности по кредиту за основу берется рыночная стоимость из отчета об оценке независимой оценочной компании, предоставленному на момент подписания кредитно-обеспечительной документации.

При определении судом меры взыскания обеспечения в счет погашения задолженности по кредиту на торги выноситься объект недвижимости по рыночной стоимости за вычетом дисконта 20%. Если объект недвижимости не реализован в рамках торгов, то на баланс Банка устанавливается с дисконтом до 15% от стоимости, вынесенной на торги.
Разница между полученной балансовой стоимостью и установленной по решению суда задолженностью, выплачивается Заемщику.