Сравнительный подход – подбор в открытых источниках аналогичных объявлений по продаже недвижимости. Для этого требуется определить тип объекта, общую площадь, этаж расположения, этажность и тип здания (кирпич, монолит, панель и т.д.), где расположен объект оценки, и ликвидность (спрос на рынке – элит, бизнес и т.д.). При наличии этих данных проводится подбор наиболее подходящих 5-ти аналогов и рассчитывается средняя стоимость 1 кв.м..
Доходный подход – определение рыночной стоимости объекта оценки путем расчета срока окупаемости вложенных инвестиций в коммерческую недвижимость.
Срок окупаемости зависит от нескольких факторов:
- тип объекта недвижимости;
- используемое назначение;
- ликвидность;
- наличие действующего долгосрочного договора аренды с якорным арендатором.
После определении срока окупаемости рассчитывается среднемесячный чистый арендный поток – чистый арендный доход за вычетом всех расходов по налогам и его содержанию. А в последующем вычисленный чистый арендный поток умножается на количество месяцев срока окупаемости приобретаемого или закладываемого объекта недвижимости.
Для расчета максимально возможной суммы кредита в Банках установлен дисконт. Дисконт – дисконтирование рыночной стоимости обеспечения путем определения соотношений кредита к рыночной стоимости залога. При определении размера дисконта рассчитывается максимально возможная к получению сумма кредита.
От чего в основном зависит размер дисконта?
- типа обеспечения;
- цели кредита: под залог или на покупку;
- условий кредитования в части годовой %-ной ставки;
- кредитного риска в зависимости от степени лояльности внутренних программ кредитования;
- пакета документов;
- процента резервирования.
Отчет об оценке от независимой оценочной компании играет огромную роль НЕ ТОЛЬКО при расчете максимальной суммы кредита, А ТАК ЖЕ при возникновении судебных споров в рамках реализации обеспечения по проблемному кредиту.
При судебных спорах в процессе взыскания обеспечения в счет погашения задолженности по кредиту за основу берется рыночная стоимость из отчета об оценке независимой оценочной компании, предоставленному на момент подписания кредитно-обеспечительной документации.
При определении судом меры взыскания обеспечения в счет погашения задолженности по кредиту на торги выноситься объект недвижимости по рыночной стоимости за вычетом дисконта 20%. Если объект недвижимости не реализован в рамках торгов, то на баланс Банка устанавливается с дисконтом до 15% от стоимости, вынесенной на торги.
Разница между полученной балансовой стоимостью и установленной по решению суда задолженностью, выплачивается Заемщику.